深圳罗湖棚改拆除：政府出资三百亿，已拆除500余栋房屋

昨天，罗湖“二线插花地”棚户改造（后简称“罗湖棚改”）新闻通气会在深圳举办。罗湖区委书记贺海涛在会上泄漏，自上一年12月20日罗湖“二线插花地”棚户区改造作业正式发动以来，到现在，棚改房子当事人补偿安顿协议签约率达97%；9.3万余居民根本搬离（相当于一个小县城的常住人口），近3300名师生在春节前一个月已妥善分流安顿；清空交给房子1100多栋，已撤除房子500多栋。

罗湖棚改何以被称“第一难”：体量巨大、产权杂乱、无法行政征收

罗湖“二线插花地”玉龙、木棉岭、布心三个片区占地面积60多万平方米，截至罗湖棚改启动实施前，已建成楼宇1300多栋，建筑面积130多万平方米，涉及当事人8300多户，居住人口达9.3万人。罗湖棚改是深圳第一个棚改项目，又被业界专家称为“中国棚改第一难”。那么，它到底难在哪里？

贺海涛介绍，罗湖棚改是深圳建市以来难度最大的一宗拆迁改造项目，它的特殊性和复杂性，导致目前国内其他地方的棚改经验无法直接参照运用。

首先是改造体量巨大，居住群体错综复杂。罗湖“二线插花地”占地面积60多万平方米，居住人口9.3万余人，房屋当事人不但绝大多数没有居住在这里，还有一些当事人散布在全球10个国家和地区，而且房屋控制人多为“大房东”“二房东”，租住人员都是社会收入最低阶层，人口流动性大，彼此陌生。此外插花地内还有2所学校、6所幼儿园，包括超市、诊所在内的1125家擅改经营性门店，各类群体在一个政策平台上解决诉求，难度非常之大。

其次是产权关系杂乱，矛盾纠纷问题重重。罗湖“二线插花地”历史上管辖单位变动频繁，棚户区内130多万平方米的建筑物，经过多次拆分和交易，人、地、房对应关系混乱，大的拥有上万平方米的房屋，小的不足7平方米，还有铁皮房、阁楼等各种房屋类型，但当事人都是通过交易获得，也有利益预期和诉求。此外，因棚改引发了很多房屋产权争夺战，棚改签约期间，民事诉讼不断，有不少房屋因难以确定当事人成为争议房，不先理顺法律关系就难以签约。

三是历史遗留违法建筑为主，行政征收无法直接实施。全国各地棚改普遍采用“行政征收”方式，即由政府对合法建筑予以“行政征收”后再实施棚改。而罗湖“二线插花地”有红、绿本证书的只有800多户，“行政征收”的常规棚改路径只能解决5%的建筑面积，剩余的95%都是历史遗留违法建筑。如果按照法律规定拆除，将面临巨大的现实阻力，稍有不慎就会引发较大范围的社会稳定问题。

由此可见，罗湖棚改与全国任何地区的棚改相比，都存在根本性差异，其改造难度之大、任务之重，为全国首例。

为何再“难”也要推动？违建集聚 属省级斜坡类地质灾害高易发区

深圳经济特区成立之后，出于特区管理的需要，经国务院批准，深圳市从1982年开始历经数年修建了以铁丝网为界的特区管理线，俗称“二线”。当时因资金不足和便于修建，“二线”并未完全与行政区划线相吻合，致使特区管理线与行政区划线不一致，形成了一些管理上的“真空地带”，即通常所说的“二线插花地”。

随着特区的快速建设和发展，“二线插花地”区域的土地和房屋价值日益显现，一些当事人利用行政管理上的真空大肆抢建，最终形成了玉龙、木棉岭、布心三大违法建筑集聚区。

直至2003年，深圳市委、市政府才明确将其交由罗湖区管理。“二线插花地”棚户区是深圳原特区内唯一的“广东省斜坡类地质灾害高易发区”。

棚改是纯公益性：资金300亿元均由政府投入

记者了解到，罗湖组建了3400多人的棚改工作团队，投入棚改的处级、科级干部占全区总量的四分之一。棚改项目启动后，现场派驻了102名具有执业资格的律师及超过10名专职政府法务人员对操作全过程进行合法合规性管控，以最大程度控制法律风险。

贺海涛强调，罗湖“二线插花地”的形成有其特殊的历史背景和复杂性，罗湖“二线插花地”棚户区改造是为了彻底消除重大公共安全隐患，所以改造需要的约300亿元资金均由政府投入，所有的签约谈判、房屋拆除、当事人回迁等全程工作均由政府主导，纯公益性是罗湖棚改的突出特点。记者了解到，罗湖棚改未来规划除了回迁安置建房和保障房建设，不销售1平方米商品房。

棚改区预计明年2月

完成施工许可报批

按照《深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造项目规划建设工作实施方案》安排，下一步将按时间节点继续推进可行性研究（6月9日前）、方案设计（11月12日前）、初步设计（12月30日前）、施工图（2018年1月30日前）、施工许可（2018年2月21日前）等各阶段工作。明年2月份完成建筑工程许可报批，取得施工许可后，预计3年内完成项目的工程建设。

改造完成后，原本各类隐患叠加的棚户片区将变身为安全宜居社区（其中玉龙片全部位于垃圾填埋场防护范围内，规划功能为发展备用地，当事人统筹安排至布心、木棉岭片区）。根据项目的总体要求，整个规划建设将采用街区制、海绵小区、智慧小区、地下综合管廊、绿色建筑、建筑工业化、建筑废弃物循环利用等七大新兴技术规范，建成总建筑面积125万～152万平方米的国际化人居环境示范社区。